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In unserer Kategorie Service erhalten Sie nützliche Tipps und hilfreiche Antworten aus dem Immobilien-Alltag.
Das Immobilien-ABC
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A
Alleinauftrag: der vom Auftraggeber schriftlich erteilte Auftrag an den Makler, ein Objekt allein (ohne Hinzuziehen weiterer Makler) zu vermitteln.
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A
Allstimmigkeit: Alle Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft müssen mit einem Beschluss einverstanden sein.
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A
Anderkonto: Ein im eigenen Namen eingerichtetes Konto, das treuhänderisch für einen Dritten verwaltet wird, meist von einem Rechtsanwalt, Notar oder Insolvenzverwalter.
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A
Annuitätendarlehen: ein Darlehen mit gleich bleibenden Rückzahlungsbeträgen. Die Rate (= Annuität) setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, deren Verhältnis sich mit der Zeit verschiebt: Die Restschuld sinkt durch die regelmäßigen Zahlungen Jahr für Jahr; damit sinkt auch der Zinsanteil an der Kreditrate. Da die Rate konstant bleibt, wird der noch offene Kreditbetrag schneller zurückgezahlt.
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A
Aufteilungsplan: Bauzeichnung im Maßstab 1:100; macht die Aufteilung des Gebäudes in Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer und Sondereigentum kenntlich – wichtig, um Eigentumsrechte zu klären.
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A
Auszahlungsvoraussetzungen: Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor das Finanzierungsinstitut ein Darlehen auszahlt. Beispiel: Eintragung der Grundpfandrechte (siehe Hypothek).
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B
Baubeschreibung: detaillierte Darstellung eines Bauvorhabens, anhand dessen Interessenten, Käufer und Kreditgeber die Qualität und den Wert eines Gebäudes beurteilen können.
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B
Bauerwartungsland: Grundstücke, die im Flächennutzungsplan der Kommunen als Bauland vorgesehen sind, für die aber noch kein Bebauungsplan vorliegt
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B
Baulast: Eine Baulast gibt vor, was auf einem Grundstück getan, unterlassen oder geduldet werden muss; der Grundstückseigentümer geht damit eine freiwillige, rechtlich bindende Verpflichtung gegenüber der Baubehörde ein. Eine Baulast wird mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam und gilt auch bei Eigentümerwechsel weiter.
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B
Beleihungsgrenze: Wird ein Objekt als Sicherheit eines Kredits beliehen, ist die maximale Höhe des Satzes durch die Beleihungsgrenze festgelegt. Als Grundlage für die Beleihung und Ausgangswert für die Beleihungsgrenze wird der Beleihungswert des Objekts berechnet.
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B
Bereitstellungszinsen: vom Kreditunternehmen berechnete Gebühren auf noch nicht abgerufene Darlehensteile (zum Beispiel bei Kauf vom Bauträger, der den Kaufpreis etappenweise nach Baufortschritt in Rechnung stellt)
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C
Courtage: Vermittlungsgebühr des Maklers, auch Provision genannt
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D
Disagio: ein Abschlag, der vom Nennwert eines Betrags einbehalten wird. Bei einer Baufinanzierung mit einem Disagio erhält der Kreditnehmer eine geringere Kreditsumme, muss aber einen höheren Betrag zurückzahlen. Das Disagio ist hier eine Zinsvorauszahlung des Kreditnehmers, die den monatlich zu entrichtenden à Nominalzins senkt.
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E
Erbbaurecht: das Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Meist wird dafür ein Erbbauzins erhoben.
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E
Erschlossen: Ein Grundstück ist erschlossen, wenn es durch Kanalisation, Stromleitungen und Wege mit dem örtlichen Netz verbunden ist.
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F
Fälligkeit: vertraglich festgelegte Zeitpunkte/Fristen für Zahlungen, zum Beispiel von Kaufpreis, Grunderwerbssteuer oder Maklercourtage (siehe Courtage)
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F
Flächennutzungsplan: Grobeinteilung in Nutzungen durch einen vorbereitenden Bauleitplan.
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G
Gemeinschaftseigentum: von allen Miteigentümern verwalteter Teil des Grundstücks und des Gebäudes exklusive Sondereigentum oder Eigentum von Dritten. Umfasst unter anderem Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Leitungen und Außenanlagen.
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G
Gemeinschaftsordnung: Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer und des Verwalters der Anlage.
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G
Geschossflächenzahl: Legt im Verhältnis zur Grundstücksgröße fest, wie viel Fläche ein Gebäude bei Bebauung insgesamt aufweisen darf.
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G
Grundbuchauszug: Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch.
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G
Grundflächenzahl: gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen.
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G
Grundsteuer: von den Gemeinden erhobene Besitzsteuer.
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H
Hausgeld: monatliche Vorauszahlung des Wohnungseigentümers für laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums (Betrieb, Heizung, Warmwasser, Instandsetzungsrücklage, Verwaltung)
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H
Herstellungskosten: alle beim Bau eines Gebäudes anfallenden Kosten inklusive Erschließungskosten, Baunebenkosten usw.
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H
Hypothek: ein langfristiges Darlehen für den ausschließlichen Zweck, eine Immobilie zu erwerben; abgesichert durch den Eintrag eines Grundpfandrechts des Darlehensgebers ins Grundbuch.
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I
Instandhaltungsrücklage: finanzieller Puffer der Eigentümergemeinschaft für eventuell anfallende Reparaturen am Gebäude.
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J
Jahresabrechnung: Gesamtabrechnung für die Gesamtanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit den sich daraus ergebenden Einzelabrechnungen der jeweiligen Eigentümer.
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K
Kataster: amtliches Verzeichnis für Flurstücke (dargestellt nach Lage, Nutzung, Größe usw.). Bereitgestellt und bearbeitet wird das Verzeichnis vom Kataster- oder Vermessungsamt, das auch Unterlagen wie das Liegenschaftsbuch oder amtliche Lagepläne ausstellt.
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K
Konventionalstrafe: Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung eines Vertrags oder einer Vertragsklausel.
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L
Löschungsbewilligung: Bewilligung des Gläubigers, meist der Bank, zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch, um die Schuldenfreiheit des Kreditnehmers zu bescheinigen.
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M
Mietspiegel: Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.
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M
Mieteigentumsanteil: der Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum an einer Immobilie.
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N
Nachtragsvereinbarung: zu einem existierenden Mietvertrag hinzugefügte Sondervereinbarung.
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N
Nießbrauch: das unveräußerliche und unvererbliche Recht einer Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu nutzen.
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N
Nominalzins: fester oder variabler Zinssatz auf einen Kredit.
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N
Notaranderkonto: auf den Namen eines Notars laufendes Konto, auf dem Fremdgelder vorübergehend treuhänderisch verwahrt werden.
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N
Nutzfläche: die Räume in einem Gebäude, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden, zum Beispiel zum Wohnen, Arbeiten oder Lagern. Nicht dazugerechnet werden Verkehrsflächen, zum Beispiel Treppenhäuser und Flure, und Funktionsflächen wie Heizungsräume.
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O
Optionsrecht: Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dem Mieter das Recht einräumt, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern.
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P
Pfandbrief: Im Immobilienbereich ist ein Pfandbrief ein festverzinsliches Wertpapier, das von Hypothekenbanken herausgegeben wird, um Geldmittel für ein gewährtes Darlehen zu beschaffen. Die Deckung basiert auf Grundstücken oder anderen Immobilien.
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R
Rangverhältnis: Bestehen an einem Grundstück mehrere Rechte, erhält im Falle einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung derjenige, der im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist, das vorrangige Recht.
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R
Rohbauland: Flächen, die im Bebauungsplan ausgewiesen, aber noch nicht ausreichend erschlossen oder gestaltet sind.
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S
Sondernutzungsrecht: das einem Dritten eingeräumte Nutzungsrecht an einem Objekt.
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S
Sonderumlage: Mit der Sonderumlage kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen außergewöhnlichen Finanzbedarf decken, zum Beispiel zur Finanzierung größerer Maßnahmen oder Anschaffungen oder bei mangelnder Liquidität.
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T
Teileigentum: Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Es entsteht durch Teilungserklärung oder Teilvertrag und besteht aus gewerblich genutzten Einheiten.
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U
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Bestätigung des Finanzamts, dass für ein Grundstück keine aktuell fälligen steuerlichen Verpflichtungen bestehen – ohne diese Bescheinigung kann man nicht als Eigentümer oder Erbbauberechtigter ins Grundbuch eingetragen werden.
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V
Vollfinanzierung: Finanzierung einer Immobilie ausschließlich durch Fremdkapital in Form eines Darlehens.
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V
Voranfrage: Die Voranfrage ist ein schriftlicher Antrag, der es ermöglicht, noch vor dem Bauantrag Fragen zu einem geplanten Bauvorhaben zu klären.
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V
Vorfälligkeitsentschädigung: Ein Kreditnehmer, der seinen Kreditvertrag mit festem Zinssatz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist beendet, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
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V
Vorkaufsrecht: Besteht ein Vorkaufsrecht, hat die betreffende Person – zum Beispiel ein bisheriger Mieter – das Vorrecht darauf, die angebotene Immobilie zu kaufen.
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W
Wohngeld: Die Kosten einer Eigentümergemeinschaft werden durch das Wohngeld auf die einzelnen Eigentümer der Wohnanlage umgelegt. Es setzt sich aus umlagefähigen Kosten, zum Beispiel für Hausmüll, und nicht umlagefähigen Kosten, zum Beispiel für Reparaturen, zusammen.
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Z
Zinsbindung: Der Zeitraum, für den ein Zinssatz unverändert bleibt, wird Zinsbindung genannt. Läuft die Zinsbindung aus, wird neu über die Darlehensbedingungen verhandelt.
Unser Immobilien Tipps
Für Käufer
Wir besprechen mit Ihnen Ihre Vorstellungen von Ihrem neuen Zuhause und überlegen gemeinsam, welche Immobilienform am besten zu Ihren Bedürfnissen und Ihrer Lebenssituation passt. Dazu gehört auch eine Analyse Ihrer finanziellen Mittel. Dank unserer Beratung wird Ihr Immobilienkauf später nicht zur finanziellen Last.
Die Entscheidung zwischen einem Haus und einer Wohnung hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab. Ein Haus gewährt mehr Freiraum, bringt aber auch eine Menge Arbeit mit sich. Der Pflegeaufwand für eine Wohnung ist zwar geringer als für ein Haus, doch dafür müssen Sie sich in der Regel mit einer Eigentümergemeinschaft arrangieren.
Altbauten haben oft einen gewissen Charme und sind häufig auch preisgünstiger als Neubauten. Doch beim Kauf sind meistens noch Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Vor dem Kauf überprüft am besten ein Experte die Bausubstanz auf versteckte Mängel. Lassen Sie sich beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zudem die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Handwerkerrechnungen der vergangenen Jahre zeigen, um den Zustand der Immobilie besser bewerten zu können.
Beim derzeitigen Zinsniveau ist der Kauf einer Immobilie verlockend. Die Finanzierung sollte jedoch gut aufgestellt sein, damit es später kein böses Erwachen gibt. Nutzen Sie die niedrigen Sollzinsen für einen höheren Tilgungsanteil. So sind Sie schneller schuldenfrei und ersparen sich unnötige Zinszahlungen. Experten empfehlen bei der Finanzierung einer Immobilie einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. Dazu zählen zum Beispiel Barvermögen, Sparbriefe, Bausparverträge und auch Lebensversicherungen. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto niedriger ist der Zinssatz, da Sie weniger finanzieren müssen und das Risiko der Bank damit geringer ist. Wenn Sie auch noch Eigenleistungen einbringen möchten, schätzen Sie diese realistisch ein, damit Ihre Finanzierung nicht ins Wanken gerät.
Auf der Suche nach der passenden Immobilie sollten Sie beim Blick auf den Kaufpreis die Nebenkosten nicht vergessen. Die Kosten für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Makler können in Baden-Württemberg ca. 11 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Ausschlaggebend für die Höhe ist hier das Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Denken Sie bei einer gebrauchten Immobilie auch an eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten. Zudem könnten noch Kosten für den Umzug oder für eventuell noch zu zahlende Miete der bisher bewohnten Immobilie hinzukommen.
Als zukünftiger Immobilienbesitzer haben Sie Kosten, die Sie bisher als Mieter nicht einplanen mussten. Während der Finanzierung sollten Sie zur Absicherung Ihrer Familie eine Risikolebensversicherung für den vorzeitigen Todesfall abschließen. Denken Sie auch an die Betriebskosten wie Grundsteuer, Kanal- oder Abwassergebühren, Versicherungsbeiträge und Müllabfuhr. Außerdem sollten Sie Instandhaltungs- und Reparaturkosten direkt in Ihre Kalkulation mit einplanen, damit Sie den Werterhalt und Wohnkomfort Ihrer Immobilie sichern können.
Für Verkäufer
Ein marktgerechter Preis ist beim Immobilienverkauf das A und O – nur wenn der Immobilienpreis stimmt, finden Sie in möglichst kurzer Zeit einen Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Der Verkaufspreis Ihrer Immobilie sollte auf Kaufpreisstatistiken sowie auf einer nachvollziehbaren Wertermittlung oder bei Bedarf auf ein Sachverständigengutachten basieren. Letzteres berücksichtigt bei der Marktwertermittlung auch den Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien interessieren sich potenzielle Käufer für die Ertragswerte aus Vermietung oder Verpachtung. Wir kennen den regionalen Markt genau und erstellen für Sie eine Marktwertanalyse Ihrer Immobilie. Unsere Experten stehen Ihnen gerne bei der Immobilienbewertung zur Seite, damit Sie einen marktgerechten Immobilienpreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung festlegen können.
Bevor es zum Aufsetzen des Vertrags kommt, muss der Käufer seine Bonität durch eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis garantieren. Wir prüfen die Bonität Ihres Käufers. Der Abschluss des Immobilienkaufvertrags erfolgt nur gemeinsam mit einem Notar. Wir stellen sicher, dass Ihre Interessen im Kaufvertrag festgehalten sind. Außerdem lassen sich darin auch Mängel an der Immobilie oder Zusatzvereinbarungen wie der Verkauf einer Einbauküche festhalten. Gerne beraten wir Sie bezüglich des notariellen Kaufvertrags und begleiten Sie zum Notartermin.
Bevor Sie die Schlüssel an den zukünftigen Eigentümer übergeben können, sind folgende Schritte notwendig:
- Bonitätsprüfung des Käufers
- Aufsetzen eines notariellen Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Zahlung des Verkaufspreises
Damit der Verkauf Ihrer Immobilie möglichst stressfrei für Sie abläuft, übernehmen wir diese Aufgaben gerne. Bei Bedarf helfen wir Ihrem Käufer auch bei der Finanzierung. So ist sichergestellt, dass Sie Ihr Geld erhalten.
Auch wenn die Immobilie nicht mehr bewohnt ist, sie sollte nach wie vor versichert sein. Sollte das Haus unbewohnt sein, dann teilen Sie das dem Versicherer der Wohngebäudeversicherung mit. Nur so ist gewährleistet, dass die Versicherung auch im Schadensfall leistet. Auch die finanzierende Bank Ihres Käufers möchte die Immobilie gut versichert wissen, da meist nur dann eine Finanzierung angeboten werden kann. Schützen Sie sich und den potentiellen Käufer vor einer bösen Überraschung.
Sie haben geerbt, haben keinen Überblick über im Grundbuch eingetragene Lasten oder die Eintragungen im Grundbuch sind nicht mehr aktuell? Dann sollte das geklärt werden bevor die Immobilie verkauft wird. Ein lastenfreier Übergang muss gewährleistet werden und sollte nicht erst beim Notartermin auffallen. Sprechen Sie die zuständigen Stellen (Banken, Kreditgeber, Gemeinden) an und bringen Sie die Eintragungen (wenn notwendig) zur Löschung.
Der Verkauf einer Immobilie ist nichts was man mal auf die schnelle macht. Wichtig ist: Sie haften – also besorgen Sie alle wichtigen Unterlagen, geben Sie rechtssichere Auskünfte und mutmaßen Sie nicht. Es könnte Sie teuer zu stehen kommen.
